Zakup mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?



Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na najem tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do budynków, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak decyzja w ten sposób, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - dziesięciu 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż taki sam lokal położony w obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i po raz kolejny lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór baru. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie trzeba wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych stosowane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo być może ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich wydatków związanych z kliknij na strone finalizacją sprawie. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony po kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna ta strona opłata przy agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym kosztem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

Remont nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć w wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od sprawdz moj blog razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach po remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania po stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, zapewnia szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu jednostek idealnym wyborem inwestycyjnym.

Najem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wypożyczenie. Biura nieruchomości oferują najczęściej opcję tylko i wyłącznie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem przy mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dób w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. Przy zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela baru będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W niektórych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody spośród tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze o rzeszów nieruchomości podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwiązań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest następnie najprostszy, jednak nie umożliwia obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy asortyment wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i ma możliwość spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Nabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym rodzajem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali na wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a przejdz tutaj sam zbyt najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane w taki sposób, by dwie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *